11 Eylül 2025 tarihli ve 33014 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, parselasyon ve kamulaştırma süreçlerinde önemli yenilikler getiriyor.
Yeni Tanımlar ve Kavramlar (Madde 1):
Askı dağıtım cetveli: Parselasyon planlarının detaylarını (ada/parsel numaraları, tapu alanları, hisse oranları, kesintiler, tahsisler vb.) gösteren ve Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında internette duyurulmak üzere hazırlanan cetvel.
İmar hakkı aktarımı: Kamu hizmet alanlarında kalan parsellerin yapılaşma hakkının başka parsellere imar planı kararıyla taşınması işlemi.
Alıcı ve verici parsel: İmar hakkı aktarımı yapılan (alıcı) ve yapılaşma hakkı verilemeyen (verici) parseller.
PARSİD: Parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin e-Devlet üzerinden yönetildiği sistem.
Kamu Hizmet Alanlarının Düzenlenmesi (Madde 2):
Umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan özel mülkiyet alanları için öncelikle arazi düzenlemesi yapılacak. Düzenleme ortaklık payı (DOP) %45’i aşarsa veya ikinci kez kesinti yapılamazsa, imar hakkı aktarımı, kamulaştırma, trampa veya Hazine arazilerinden tahsis gibi yöntemlerle kamu mülkiyetine geçiş sağlanacak.
Kamu hizmet alanlarındaki mevcut yapıların bedeli ödenerek kaldırılması öngörülmüş.
Bağış, terk veya trampa işlemlerinde vergi, harç veya ücret alınmayacak.
Parselasyon ve İfraz İşlemleri (Madde 3, 4, 5):
İfraz/tevhide konu parsellerin uygulama dışı bırakılması kolaylaştırılmış.
Olağanüstü hal kapsamındaki alanlarda bağlantısız parseller tek parselasyon planına dahil edilebilir.
Kamu mülkiyetindeki alanlarda düzenleme sınırı belirlenirken esneklik sağlanmış.
Mülkiyet Bilgileri ve Başvuru Süreci (Madde 6):
Düzenlemeye giren parsellerin mülkiyet bilgileri kadastro müdürlüğünden alınacak. Başvurular yazılı olarak yapılacak ve sınır/koordinat bilgileri sunulacak.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamulaştırma (Madde 7, 8, 9):
DOP’a konu alanlar yeniden tanımlanmış (yol, ibadet yeri, eğitim tesisleri, spor alanları, teknik altyapı vb.).
DOP oranı %45’i aşarsa, eksik alanlar tescil harici alanlardan, belediye/Hazine mülkiyetinden veya kamulaştırma yoluyla karşılanacak.
Kamulaştırma işlemleri parselasyon planının tescilinden sonra 5 yıl içinde tamamlanacak (1 yıl uzatma hakkı ile).
Yapılaşmış parsellerde DOP kesintisi yapılamazsa, bedele dönüştürme yöntemiyle parselasyon yapılacak.
Parselasyon Planlarının İlanı ve PARSİD (Madde 13):
Parselasyon planları 30 gün askıya çıkarılacak, PARSİD sistemi üzerinden e-Devlet’te duyurulacak.
İtirazlar değerlendirilecek; uygun bulunmazsa gerekçeli kararla plan kesinleşecek, uygun bulunursa yeniden askıya çıkacak.
Ön askı işlemi isteğe bağlı olarak yapılabilecek.
İmar Hakkı Aktarımı (Madde 18):
Yeni eklenen bölümle imar hakkı aktarımı detaylı düzenlenmiş:
Kamu hizmet alanlarında kalan parsellerin imar hakları başka parsellere aktarılabilir.
Aktarım, alıcı ve verici parsellerin değer tespitleriyle yapılacak.
Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı %30’u geçmeyecek şekilde artırılabilir.
Verici parselin hakları bedelsiz devredilecek; tapu kütüğüne kamu hizmeti dışında kullanılamayacağı şerhi düşülecek.
Değer tespiti, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları veya kıymet takdir komisyonu tarafından yapılacak.
Diğer Değişiklikler:
Kapanan yolların tescili belediye veya Hazine adına yapılacak; büyükşehirlerde görev dağılımına göre işlem yapılacak (Madde 15).
Mahkeme kararlarıyla iptal edilen imar uygulamalarında geri dönüşüm işlemleri için yeni düzenlemeler getirilmiş (Madde 17).
Kat irtifakı/mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulamasında tahsis usulleri belirlenmiş (Madde 11).
Yüzölçümü kontrolü için yanılma sınırları Tapu Planları Yönetmeliği’ne göre hesaplanacak (Madde 14)
Yürürlük (Madde 21):
Yönetmelik, 11 Eylül 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Genel Değerlendirme: Yönetmelik, arazi ve arsa düzenlemelerinde şeffaflığı artırmak, kamu hizmet alanlarının düzenlenmesini kolaylaştırmak, imar hakkı aktarımı gibi yeni mekanizmalarla mülkiyet sorunlarını çözmek ve dijitalleşme (PARSİD) ile süreçleri hızlandırmak amacıyla kapsamlı değişiklikler getirmiştir. Özellikle imar hakkı aktarımı, DOP kesintileri ve kamulaştırma süreçlerinde esneklik sağlanmış, e-Devlet entegrasyonuyla vatandaş odaklı bir yaklaşım benimsenmiştir.
Başlıca Değişiklikler
- Parselasyon planları: Planların hazırlanması, askıya çıkarılması ve itiraz süreçleri dijital platformlara taşınarak daha şeffaf hâle getirildi.
- Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): DOP kesintileri, kamuya geçiş prosedürleri ve dağıtım kriterleri netleştirildi.
- Kamu ve özel mülkiyet dağılımı: Kamulaştırma ve arsa paylaşımı süreçleri ayrıntılı biçimde düzenlendi.
- İtiraz ve kesinleşme süreçleri: Planlara ilişkin itiraz mekanizmaları güçlendirildi ve süreçler şeffaflaştırıldı.
- Dijital takip: Tüm arazi düzenleme işlemleri artık dijital ortam üzerinden takip edilebilecek.
Bu değişiklikler ile 2025 Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği, mülkiyet haklarının korunması, süreçlerin hızlanması ve hukuki belirsizliklerin azaltılmasını hedefliyor.
