Emlak sektöründe 1 Şubat 2026 itibarıyla yürürlüğe girecek olan doğrulanmış ilan sistemi, konut satış ve kiralama piyasasında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Yeni sistemle birlikte tüm konut ilanları e-Devlet onaylı olacak. Erzincan’da uzun yıllardır emlak danışmanlığı yapan Orhan Bedir, sistemin sektöre etkilerini ve piyasadaki son durumu gazetemize değerlendirdi.
2026 yılına girilmesine rağmen konut piyasasında beklenen hareketliliğin yaşanmadığını belirten Bedir, durgunluğun temel nedeninin gerçek piyasa değerlerinin çok üzerinde belirlenen fiyatlar olduğunu söyledi.
“Fiyatlar uzun süredir olması gereken seviyenin üzerinde seyrediyor. Bu fiyatlara alıcı bulamayınca piyasa doğal olarak geriledi. Bugün yaşanan durgunluğun ana nedeni budur” diyen Bedir, fiyat algısının piyasayı kilitlediğini vurguladı.
İlanlar e-Devlet Onaylı Olacak
1 Şubat 2026’da başlayacak doğrulanmış ilan sisteminin temel amacının sahte ilanların ve kontrolsüz fiyatların önüne geçmek olduğunu belirten Bedir, yeni düzenlemeyle ilgili şu bilgileri verdi:
“Bu sistemle birlikte konut ilanları ya mal sahibi tarafından doğrudan girilecek ya da yetki belgesi olan emlakçılara e-Devlet üzerinden yetki verilerek yayınlanacak. Yetki belgesi olmayan kişiler ilan giremeyecek. Böylece hem ilan kirliliği hem de fahiş fiyatların önüne geçilmesi hedefleniyor.”
Erzincan’da Uygulamada Sorun Beklenmiyor
Erzincan’da yetki belgeli emlak danışmanı sayısının yeterli olduğunu ifade eden Bedir, sistemin şehirde sorunsuz işleyeceğini belirtti.
“Erzincan’da yaklaşık 200 yetki belgeli emlak danışmanı var. Zaten sektörde aktif çalışanların büyük bölümü bu belgeye sahip. Mal sahibi, verdiği yetkiyi dilediği zaman iptal edebilir. Yetki iptal edildiğinde emlakçı ilan giremez ama bu, vatandaşın evini satmasına ya da kiraya vermesine engel değildir. Sosyal medya, cam ilanı ya da farklı yöntemlerle pazarlama yapılabilir.”
Sistem Fiyatları Tek Başına Düşürmez
Doğrulanmış ilan sisteminin fiyatları otomatik olarak düşüreceği yönündeki beklentilerin gerçekçi olmadığını vurgulayan Bedir, asıl sorunun satıcıların fiyat beklentisi olduğunu söyledi:
“Bu sistem fiyatları tek başına düşürmez. Çünkü fiyatı sistem değil, satıcı belirler. Kafasında yüksek fiyat olan satıcı, sistem değişse bile o fiyattan vazgeçmez. Özellikle piyasayı yeterince tanımayan bazı emlak ofisleri, çok yüksek fiyatlarla ilan girerek piyasayı yukarı çekiyor.”
Aynı Ev, Farklı Fiyatlar Piyasayı Bozuyor
Piyasadaki en büyük sorunlardan birinin aynı konutun farklı fiyatlarla ilana çıkması olduğunu dile getiren Bedir, bunun zincirleme bir etki yarattığını belirtti:
“Normalde 10 bin TL’ye kiralanabilecek bir ev, 15 bin TL’den ilana girince emsal oluyor. Aynı ev başka bir emlakçıda da yüksek fiyattan yazılınca bu rakamlar referans alınıyor. Sonuçta kiralar ve satış fiyatları yapay şekilde yükseliyor. Talep azalıyor, evler aylarca boş kalıyor.”
Kiralar Yüzde 25–30 Geriledi
Son dönemde Erzincan’da konut arzının arttığını belirten Orhan Bedir, piyasaya yaklaşık 550 yeni konutun girdiğini söyledi.
“Üç ay önce de ifade etmiştim, kiralar düşecek demiştim. Bugün geldiğimiz noktada kiralar yüzde 25–30 oranında geriledi. Bu düşüş sahada net şekilde görülüyor.”
“Alıcı Yoksa O Fiyatın Karşılığı Yoktur”
Satış piyasasında da benzer bir tablo olduğunu ifade eden Bedir, ilanlardaki yüksek rakamların alıcı bulunmadıkça anlam taşımadığını vurguladı:
“Satış fiyatları kağıt üzerinde yüksek görünebilir ama alıcı yoksa o fiyatın karşılığı yoktur. Alıcı bulunamadığı anda fiyat düşer. 2026 yılı, konut piyasasında düşüşlerin daha net hissedileceği bir yıl olacak. Acele edilmemeli, piyasa kendi dengesini kuracak.”
Yapay Zekâ Takibi Her Zaman Sağlıklı Değil
Devletin emlak ilanlarını yapay zekâ destekli sistemlerle takip ettiğini belirten Bedir, bu analizlerin her zaman doğru sonuç vermediğine de dikkat çekti:
“İnternetteki ilanlara bakılarak ortalama fiyatlar çıkarılıyor. Ancak bodrum kat, cephe, dairenin yaşı ve konumu gibi detaylar her zaman doğru analiz edilemiyor. Bu da yanlış değerlendirmelere yol açabiliyor.”
Açıklamasının sonunda vatandaşlara çağrıda bulunan Orhan Bedir, sektörün sağlıklı işlemesi için gerçekçi fiyat, şeffaf ilan ve doğru beklenti vurgusu yaptı:
