Erzincan’da arsa sahiplerinin müteahhitlerle yaptığı kat karşılığı anlaşmalar, son yıllarda hem konut fiyatlarındaki artış hem de imar koşulları nedeniyle daha karmaşık hâle geldi. “Arsamı verirsem kaç daire alırım?”, “Nakit mi kat karşılığı mı daha mantıklı?” soruları arsa sahiplerinin en çok kafa yorduğu konuların başında geliyor.
Gayrimenkul ve yatırım uzmanı Yusuf Bağlan, Erzincan’da uygulanan imar koşullarını ve müteahhitlerin hesaplama yöntemlerini adım adım anlatarak, arsa sahiplerinin nelere dikkat etmesi gerektiğini açıkladı.
Erzincan’da İmar Yapısı Nasıl?
Bağlan, Erzincan genelinde şehir içi mahallelerde imar yapısının büyük oranda 3 kat ve yüzde 40 şeklinde uygulandığını belirtti. Hocabey ve Demirkent’in bazı bölgelerinde ise 4 kat imar hakkı bulunduğunu ifade eden Bağlan, Hocabey’de yüzde 35 imar oranının geçerli olduğunu, Demirkent’te de yine bazı alanlarda yüzde 35 imar ve 4 kat izni bulunduğunu söyledi.
Bu değerlendirmelerin mahalle içleri için geçerli olduğunu vurgulayan Bağlan, cadde üzerindeki ticari alanların bu hesaplamaların dışında tutulması gerektiğinin altını çizdi.
500 Metrekare Arsa Üzerinden Net Hesap
Yenimahalle üzerinden örnek veren Bağlan, 500 metrekare büyüklüğünde bir arsanın yüzde 40 imar hakkı sayesinde 240 metrekare taban oturumlu bir bina yapılmasına imkân tanıdığını söyledi. Bu büyüklükte bir projede, her biri 120 metrekare brüt, 100 metrekare net olan kullanışlı 2+1 dairelerin rahatlıkla inşa edilebileceğini belirtti.
Bu ölçekte bir binada genellikle 6 daire ortaya çıktığını aktaran Bağlan, Erzincan’da müteahhitlerin arsa sahiplerine çoğunlukla “3’te 1” oranında, yani 2 daire verdiğini ifade etti.
Yenimahalle’de Rakamlar Ne Söylüyor?
Yenimahalle’de 120 metrekare brüt, 100 metrekare net bir dairenin ortalama satış fiyatının 4 milyon TL civarında olduğunu belirten Bağlan, arsa sahibinin iki daire karşılığında yaklaşık 8 milyon TL’lik bir değere ulaştığını söyledi.
Ancak bu rakamın çoğunlukla kat karşılığı üzerinden hesaplandığını vurgulayan Bağlan, müteahhitlerin nakit ödeme konusunda daha temkinli davrandığını dile getirdi.
Nakit Satışta Neden İskonto Yapılıyor?
Bağlan, müteahhitlerin arsa için nakit ödeme yapması durumunda, inşaat sürecinde finansal sıkıntı yaşayabildiğini belirterek şu ifadeleri kullandı:
“Nakit para arsaya bağlandığında, müteahhit inşaat sürecinde zorlanır. Bu nedenle nakit alımlarda genellikle yüzde 10 ila yüzde 15 arasında bir fiyat düşüşü talep edilir.”
Bu hesaplamaya göre, 8 milyon TL’lik kat karşılığı değerin yaklaşık 6 milyon 800 bin TL ile 7 milyon TL bandına gerilediğini ifade eden Bağlan, arsanın konumunun bu rakamlar üzerinde belirleyici olduğunu söyledi.
Halitpaşa Mahallesi’nde Tablo Değişiyor
Aynı büyüklükteki arsa için Halitpaşa Mahallesi örneğini de paylaşan Bağlan, bu bölgede daire satış fiyatlarının Yenimahalle’ye göre daha düşük olduğunu aktardı. Halitpaşa’da 100 metrekare net bir dairenin 3 milyon 500 bin TL ile 3 milyon 700 bin TL arasında alıcı bulduğunu belirten Bağlan, ortalama satış fiyatını 3 milyon 600 bin TL olarak değerlendirdi.
Bu durumda, iki daire karşılığında arsa sahibinin 7 milyon 200 bin TL değer elde ettiğini söyleyen Bağlan, nakit satış tercih edildiğinde yüzde 10–15 iskonto ile bu rakamın yaklaşık 6 milyon 120 bin TL seviyelerine düştüğünü ifade etti.
Daire Sayısı ve Tipi Kazancı Değiştiriyor
Bağlan, projeye göre daire tiplerinin değiştirilebileceğini de vurgulayarak, aynı arsa üzerinde 2+0 daireler tercih edilmesi hâlinde 8 ya da 9 dairelik projelerin mümkün olduğunu söyledi. Bu durumun hem müteahhit hem de arsa sahibi için farklı kazanç modelleri oluşturduğunu belirten Bağlan, her arsanın kendi özelinde değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
“Mahalleye Göre Hesap Şart”
Son olarak arsa sahiplerine uyarıda bulunan Bağlan, kat karşılığı anlaşmalarda tek bir formül olmadığını belirterek, “Mahalle, imar durumu, daire tipi, satış fiyatı ve ödeme şekli mutlaka birlikte değerlendirilmelidir. Her arsa kendi içinde ayrı bir hesaba sahiptir” dedi.