Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) gündemine Ekim ayı içinde gelmesi beklenen 11. Yargı Paketi, Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nu (HMK) ilgilendiren kritik maddeleri içeriyor. Paketin en çok dikkat çeken ve toplumsal karşılığı en geniş olan bölümü ise, halk arasında “hisseli tapu davaları” olarak bilinen “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)” davalarındaki satış yöntemine ilişkin getirilen radikal değişiklikler.
Mevcut sistemde yıllarca süren davalar sonucunda, miras yoluyla ya da farklı şekillerde ortak olunan taşınmazlar, anlaşma sağlanamadığı takdirde çoğunlukla açık artırma yoluyla satılıyor ve elde edilen gelir hissedarlar arasında paylaştırılıyordu. Yeni düzenleme, bu süreci kökten değiştirerek, taşınmazın dışarıdan bir alıcıya gitmesini zorlaştırıyor ve öncelik hakkını mevcut hissedarlara veriyor.
Öncelikli Satış Hakkı: Pay Rayiç Bedelden Önce Ortaklara Sunulacak
Paketin getirdiği en çarpıcı yenilik Hisseli Tapuda Öncelikli Satış Hakkı kuralı. Buna göre, bir taşınmazda hissesini satmak isteyen ortak, bu payı öncelikle diğer hissedarlara rayiç bedel üzerinden teklif etmek zorunda kalacak.
Yeni Uygulama Nasıl İşleyecek?
Teklif Önceliği: Ortaklardan biri, hissesini satmaya karar verdiğinde, mahkeme tarafından belirlenecek makul bir süre içinde payını piyasa rayiç bedeli üzerinden diğer hissedarlara bildirecek.
Rayiç Bedel Tespiti: Rayiç bedel, artık ihtilaflı satış davalarında olduğu gibi genellikle en düşük teklife endeksli kalmayacak; objektif kriterlere göre mahkemece atanacak bilirkişilerce belirlenecek.
Hakkın Kullanımı: Diğer hissedarlar, belirlenen bu rayiç bedel üzerinden ilgili payı alma hakkına sahip olacak.
Açık Artırma Son Çare: Eğer hissedarlar bu öncelikli alım hakkını kullanmazlarsa veya kullanmak istemezlerse, taşınmaz ancak bu aşamadan sonra ihale yoluyla üçüncü kişilere satılabilecek.
