Artan konut fiyatları, değişen yaşam alışkanlıkları ve doğaya yöneliş, pek çok kişiyi imarlı arsa yerine daha uygun fiyatlı tarla vasıflı arazilere yöneltti. Özellikle pandemi sonrası şehirden uzaklaşıp sakin bir yaşam kurmak isteyenler, satın aldıkları tarlalara müstakil ev veya bağ evi yapma hayalleri kuruyor. Ancak tarım arazilerini korumak amacıyla getirilen sıkı mevzuatlar, tarlaya yapı yapmayı sanılandan çok daha zor hâle getiriyor.
Halk arasında “tarlaya imar” olarak bilinen süreç, aslında Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında değerlendiriliyor. Yönetmelik, yapılaşmaya izin verilen durumları net biçimde belirliyor ve yatırımcıların sıkça yaptığı yanlış varsayımları boşa çıkarıyor.
Tarlada Yapılaşmanın Altın Kuralı: 5.000 m² Şartı
Bir tarlaya ruhsatlı bir yapı inşa edebilmek için parselin en az 5.000 metrekare olması gerekiyor. Bu sınırın altındaki arazilerde, betonarme ya da kalıcı nitelikte bir konut yapmak yasal olarak mümkün değil. Dolayısıyla 3.000 m² bir tarlaya ev hayali kuranların, mevcut mevzuat gereği ruhsat alma şansı bulunmuyor.
Yüzde 5 İmar Hakkı ve 250 m² Üst Sınırı
Yönetmeliğe göre 5.000 m² ve üzerindeki tarlalarda, toplam yüzölçümünün yalnızca %5’ine inşaat izni veriliyor. Ancak burada kritik bir üst limit devreye giriyor:
İnşaat alanı hiçbir şekilde 250 m²’yi geçemiyor.
Bu sınırın içine saçak payları, bodrum katlar ve kapalı alanlar da dahil ediliyor. Ayrıca yapılacak binanın maksimum yüksekliği 6.50 metre ile sınırlandırılıyor, yani iki katı aşmak mümkün değil.
Yol Cephesi Zorunluluğu Büyük Tuzağa Dönüşüyor
Birçok yatırımcının gözden kaçırdığı en önemli konu ise kadastral yol cephesi. Tarlanın resmi bir yola cephesi yoksa, büyüklüğü ne olursa olsun çivi dahi çakılmasına izin verilmiyor.
Ruhsat için şartlar:
-
Resmi yola cephe
-
Bu cephenin en az 25 metre genişliğinde olması
-
Yapının yoldan 10 metre, komşu parsellerden 5 metre geri çekilmesi
Tarımsal Görüş: Son Sözü Tarım Müdürlükleri Söyler
Her şart sağlansa bile inşaat ruhsatı otomatik olarak çıkmıyor. Parselin toprağı “Mutlak Tarım Arazisi”, “Özel Ürün Arazisi” veya “Dikili Tarım Arazisi” niteliğindeyse Tarım İl/İlçe Müdürlükleri yapılaşmaya izin vermeyebiliyor. Bu nedenle tarla satın almadan önce yalnızca imar durumu değil, mutlaka tarımsal görüş sorulmalı.
Tiny House Çözüm Mü?
Plakalı ve ruhsatlı olsa bile tiny house veya konteyner gibi taşınabilir yapılar, tarlada sabit tutulduğunda “kaçak yapı” muamelesi görebiliyor. Su, elektrik ve foseptik bağlantılarının yapılması hâlinde belediyeler tarafından yıkım ve para cezası uygulanabiliyor.
Kaynak: Gayrimenkulgündemi.com
